Impuestos para el comprador

En nuestro compromiso por ofrecerle un servicio completo y facilitarle la toma de decisiones, en esta sección le proporcionamos un pequeño esquema de las implicaciones fiscales que podrían derivarse de la compraventa de un inmueble (vivienda o solar) en las Islas Baleares.

Impuestos en la compra

¿Eres comprador?

Tanto si eres residente en España como sino, por la compra de un inmueble sito en Baleares deberás liquidar impuestos indirectos. ¿Cuáles?

Si se trata de una vivienda, el gravamen dependerá de si ésta es de nueva construcción (primera entrega) o si se trata de una vivienda de “segunda o ulterior entrega:

1. VIVIENDA NUEVA: IVA al 10% más AJD 
   1. al 1,5% en general, exceptuando: 
      1. El 1,2% en las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto la transmisión onerosa o la constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles que hayan de constituir la primera vivienda del adquirente, con el carácter de vivienda habitual, cuando el valor real o declarado (que este último sea superior al real)del inmueble sea igual o inferior a 270.151,20 euros.
      2. El 2% por  la transmisión onerosa o la constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles cuando el valor real o declarado (siempre que éste último sea superior al real) del inmueble sea igual o superior a 1.000.000 de euros. 
2. VIVIENDA USADA (segunda transmisión): TPO. (tarifa progresiva del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.)

Tarifa progresiva TPO Baleares, Regla General

Para el caso de plazas de garaje (con excepción de garajes anexos a viviendas hasta un máximo de dos (en cuyo caso va a la regla general descrita en el cuadro anterior) el cuadro a tener en cuenta es el siguiente: 

Tarifa progresiva TPO Baleares plazas garaje

(TPO) aprobadas por la comunidad de Baleares QFL 2012/281277 Ley Baleares 15/2012 de 27 diciembre 2012. 

Si es un terreno/ solar para construir la vivienda, la tributación dependerá de si el transmitente, propietario actual, es una sociedad o una persona física.

1. VENDEDOR, SOCIEDAD/PROFESIONAL:  IVA al 21%
2. VENDEDOR, PERSONA FÍSICA:  TPO (Ver cuadro anterior)

Nota:

Debe tenerse en cuenta que, de acuerdo con el criterio de la Administración, aunque en el solar/terreno se esté realizando una obra, no pasará a la consideración de vivienda hasta que la misma no esté acabada y obtenga la correspondiente cédula de habitabilidad. Por tanto:

OBRAS EN CONSTRUCCIÓN, inacabadas, IVA al 21%
CONSTRUCCIONES ANTIGUAS A DERRUIR, se contemplan como solares. 

El vendedor será responsable ante la Admon. Pública del pago del IVA.
El comprador será responsable ante la Admon. Pública del pago del TPO.

Otros aspectos a tener en cuenta por el comprador

En el caso de que el vendedor sea “no residente”, la normativa española obliga al comprador (con ciertas excepciones) a la retención de un % (en la actualidad, 3%) del total del precio convenido, con el deber de ingresarlo en su nombre, ante la Administración correspondiente, en concepto de Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Por otro lado, también cabe destacar que una vez realizada la inversión, en el caso de tratarse de un particular, existen otras obligaciones tributarias. 

Impuestos anuales a tener en cuenta:

I) el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI es un impuesto que las autoridades locales cobran sobre el valor de la propiedad. Se calcula utilizando el valor catastral (valor catastral), que es el valor tasable de la propiedad. IBI se paga anualmente. IBI varía de una región a otra. En general, las tasas legales mínimas y los cargos adicionales aplicables fluctúan entre 0.4% y 1.1% del valor catastral.

II) Basuras: cuota anual por la recogida de basuras

III) Impuesto sobre el Patrimonio, recientemente restablecido por el Gobierno, de forma temporal para los ejercicios 2011, 2012 y 2013. Las comunidades autónomas también tienen competencia en este impuesto y algunas de ellas establecen bonificaciones al respecto. 

Nos basaremos en el Impuesto de Patrimonio de No residentes - IP. Los residentes de la UE o del EEE pueden optar por:
- Pagar el impuesto de conformidad con las regulaciones gubernamentales, o
- Pagar una cantidad aprobada por una comunidad autónoma. 

Esta región debe ser donde se encuentra el mayor valor de los activos y derechos del contribuyente, que pueden ejercerse o cumplirse en el territorio español, en el que el contribuyente está obligado a pagar impuestos.

Esta tasa de impuestos oscila entre 0.2% y 2.5% de la escala estatal, y entre 0.28% y 3.45% de la escala regional de las Islas Baleares. Hay una asignación libre de impuestos en ambos casos de € 3.000,000. 

IV) Impuesto de la Renta, dependerá de si es o no Residente en España, y para ello se designará si se vive más de la mitad del año en España y lo fija como su residencia permanente. 

        IV. 1 Residentes en España, pagarán por sus rentas obtenidas según los tramos establecidos por la Hacienda española. 

Tarifa progresiva Rentas:

       IV. 2. No Residentes - IRNR

a) Ingresos atribuidos de bienes inmuebles urbanos para uso personal. Los no residentes que no alquilan su propiedad en España deben pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas No residentes (IRNR) sobre el valor declarado de uso de la propiedad.Este impuesto se calcula de la siguiente manera: 

La base imponible es el 2% del valor catastral (o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado). 

La tasa impositiva es entonces del 19% de esta cantidad para los residentes en la UE o del EEE, o del 24% para los residentes en otros lugares. 

Para las propiedades que no tienen un valor catastral, o si el contribuyente no ha sido notificado de dicho valor antes de la fecha de vencimiento del impuesto, se aplica una base impositiva del 1.1% al 50% del precio de compra.
Ejemplo:
Valor catastral de € 450,000 x 1.1% = € 4,950. 19% de este valor = IRPF anual de € 940.50

b) Ingresos por propiedades alquiladas. 

Si el contribuyente no residente alquila la propiedad, el ingreso a declarar es el monto total recibido de dicha propiedad. Los gastos, según lo dispuesto por la ley, pueden deducirse de esta cantidad para los residentes de la UE y el EEE.

Se aplica una tasa impositiva del 19% para los residentes de la UE y del EEE, y del 24% para todos los demás residentes.

V) Finalmente, debe tenerse en cuenta que en España existe el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Así, en el caso de inmuebles sitos en territorio español, el adquirente (heredero o donatario) deberá liquidar el impuesto,  siendo éste de tipo progresivo. 

Para el caso de partes residentes, tanto en el caso del donante/causante como en el del donatario/sucesor, podría aplicar la normativa balear. Ésta prevé bonificaciones que hacen que la cuota sea prácticamente nula en la mayoría de los casos. 

No obstante, si alguna de las partes es no residente en el momento de la transmisión, sobre todo en el caso del sucesor no residente, debería analizarse la normativa aplicable, ya que al tener una variable “no residente” en la fórmula, muy probablemente será la estatal, por lo que, salvo excepciones, no aplicará reducción ni bonificación alguna al respecto y se tributará de acuerdo a los tipos y normas que establece la normativa estatal.