Perspektiven

Steuern beim Kauf

Sind Sie Käufer?

Egal, ob Sie in Spanien ansässig sind oder nicht, für den Kauf einer auf den Balearen gelegenen Immobilie müssen Sie indirekte Steuern abführen. Welche?

Handelt es sich um eine Wohnimmobilie, hängt die Besteuerung davon ab, ob es sich um einen Neubau (Erstübertragung) oder um eine „Zweit- oder Folgenübertragung“ handelt:

1. NEUBAU-WOHNUNG: 10 % Mehrwertsteuer plus AJD (Dokumentensteuer)
   1. Allgemein 1,5 %, außer:
      1. 1,2 % bei den ersten Ausfertigungen von notariellen Urkunden, wenn Gegenstand die entgeltliche Übertragung oder die Bestellung von dinglichen Rechten an unbeweglichen Vermögenswerten ist, die das erste Eigenheim des Erwerbers als Hauptwohnsitz darstellen sollen, sofern der tatsächliche oder deklarierte Wert (der letztere muss höher als der tatsächliche sein) der Immobilie gleich oder niedriger als 270.151,20 Euro ist.
      2. 2 % für die entgeltliche Übertragung oder die Bestellung von dinglichen Rechten an unbeweglichen Vermögenswerten, wenn der tatsächliche oder deklarierte Wert (sofern letzterer höher als der tatsächliche ist) der Immobilie gleich oder höher als 1.000.000 Euro ist.
2. GEBRAUCHTE WOHNUNG (Zweitübertragung): TPO (gestaffelter Tarif der Grunderwerbsteuer).

Gestaffelter TPO-Tarif Balearen, Allgemeine Regel

Für Stellplätze (mit Ausnahme von bis zu zwei an Wohnungen angrenzenden Garagen, bei denen die oben beschriebene allgemeine Regel gilt) ist folgende Tabelle zu beachten:

Gestaffelter TPO-Tarif Balearen Stellplätze

(TPO) genehmigt von der balearischen Gemeinschaft QFL 2012/281277 Balearisches Gesetz 15/2012 vom 27. Dezember 2012.

Handelt es sich um ein Baugrundstück, hängt die Besteuerung davon ab, ob der Übertragende, der aktuelle Eigentümer, eine Gesellschaft oder eine natürliche Person ist.

1. VERKÄUFER, GESELLSCHAFT/PROFESSIONELL: 21 % Mehrwertsteuer
2. VERKÄUFER, NATÜRLICHE PERSON: TPO (siehe vorherige Tabelle)

Weitere Aspekte, die der Käufer beachten sollte

Ist der Verkäufer „nicht ansässig“, ist der Käufer nach spanischem Recht (mit bestimmten Ausnahmen) verpflichtet, einen Prozentsatz (derzeit 3 %) des vereinbarten Gesamtpreises einzubehalten und im Namen des Verkäufers bei der zuständigen Verwaltung als Einkommensteuer für Nichtansässige einzuzahlen.

Andererseits ist zu beachten, dass nach getätigter Investition bei einer natürlichen Person weitere Steuerpflichten bestehen.

Jährlich zu berücksichtigende Steuern:

I) Die Grundsteuer, IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine Steuer, die lokale Behörden auf den Wert der Immobilie erheben. Sie wird anhand des Katasterwerts (valor catastral) berechnet. Die IBI wird jährlich gezahlt und variiert von Region zu Region. Allgemein liegen die gesetzlichen Mindestsätze und Zuschläge zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts.

II) Müllgebühren: Jahresgebühr für die Müllabfuhr

III) Vermögenssteuer, vorübergehend von der Regierung für die Steuerjahre 2011, 2012 und 2013 wieder eingeführt. Die autonomen Gemeinschaften haben ebenfalls Zuständigkeit für diese Steuer, und einige gewähren Vergünstigungen.

Der Steuersatz reicht von 0,2 % bis 2,5 % der staatlichen Skala und von 0,28 % bis 3,45 % der regionalen Skala der Balearen. In beiden Fällen gibt es einen steuerfreien Betrag von 3.000.000 €.

IV) Einkommensteuer: Sie hängt davon ab, ob Sie in Spanien ansässig sind oder nicht. Ansässigkeit liegt vor, wenn Sie mehr als die Hälfte des Jahres in Spanien leben und Ihren ständigen Wohnsitz dort haben.

IV. 1 In Spanien ansässige Personen zahlen auf ihre Einkünfte gemäß den von der spanischen Steuerbehörde festgelegten Stufen.

Gestaffelte Einkommensteuertarife:

IV. 2. Nichtansässige - IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige)

a) Zurechenbare Einkünfte aus städtischen Immobilien zur persönlichen Nutzung. Nichtansässige, die ihre Immobilie in Spanien nicht vermieten, müssen die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) auf den deklarierten Nutzungswert der Immobilie zahlen. Diese Steuer wird wie folgt berechnet:

Die Bemessungsgrundlage beträgt 2 % des Katasterwerts (oder 1,1 %, wenn der Katasterwert überprüft wurde).

Der Steuersatz beträgt dann 19 % dieses Betrags für in der EU oder im EWR ansässige Personen bzw. 24 % für Ansässige anderer Länder.

Für Immobilien ohne Katasterwert oder wenn der Steuerpflichtige vor dem Steuerfälligkeitsdatum nicht über diesen Wert informiert wurde, wird eine Bemessungsgrundlage von 1,1 % auf 50 % des Kaufpreises angewendet.

b) Einkünfte aus vermieteten Immobilien.

Vermietet der nichtansässige Steuerpflichtige die Immobilie, sind die zu versteuernden Einkünfte der Gesamtbetrag der daraus erzielten Einnahmen. Für Ansässige der EU und des EWR können gemäß Gesetz Aufwendungen von diesem Betrag abgezogen werden.

Es gilt ein Steuersatz von 19 % für Ansässige der EU und des EWR und 24 % für alle anderen Ansässigen.

V) Schließlich ist zu beachten, dass in Spanien eine Erbschaft- und Schenkungsteuer besteht. Bei in spanischem Hoheitsgebiet gelegenen Immobilien muss der Erwerber (Erbe oder Beschenkter) diese progressive Steuer abführen.

Bei ansässigen Parteien, sowohl beim Schenker/Erblasser als auch beim Beschenkten/Erben, kann balearisches Recht anwendbar sein, das Vergünstigungen vorsieht, die die Steuerlast in den meisten Fällen praktisch auf null reduzieren.

Ist jedoch eine der Parteien zum Zeitpunkt der Übertragung nicht ansässig, insbesondere im Fall eines nichtansässigen Erben, sollte die anwendbare Gesetzgebung geprüft werden. Da die Formel die Variable „nicht ansässig“ enthält, wird höchstwahrscheinlich staatliches Recht anwendbar sein, sodass mit wenigen Ausnahmen keine Ermäßigungen oder Vergünstigungen gelten und die Besteuerung nach den staatlichen Sätzen und Regelungen erfolgt.